2010房地产政策是什么？谁能帮忙解读一下？

2010房地产政策是什么？谁能帮忙解读一下？

权威旅游地产策划机构绿维创景的专家认为，2010房地产行业的政策可以从如下几个方面进行解读：　　2010年我国房地产调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。　　从政策出台的机制分析，1月10日，国务院办公厅出台的“国十一条”主要是进一步细化去年12月14日的“国四条”，但与“国四条”“有保有压”相比“国十一条”明显着重强调“压”的一面，成为我国新一轮房地产紧缩政策的起点。“国十一条”后，我国房贷政策已退回到2008年“131号文”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。　　4月17日，国务院发布“国十条” ，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，政策严厉程度再次升级。“国十条”不仅重申了建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付不低于50%”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。　　9月29日，多部委新政出台。以巩固楼市调控成果为目的，“国十条”中“30%首付款”、“停发第三套及以上住房贷款”、“停发无证明非本地居民住房贷款”等政策被进一步强化，并推广至全国。同时新政还要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，掀起了我国房地产宏观调控的又一高潮。其严厉程度堪称史上之最。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。　　1、信贷政策　　政策一：1月10日，国务院办公厅出台“国十一条”，要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40％以上首付；要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。　　政策二：4月11日，银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平。　　政策三：4月14日，国务院常务会议发布“新国四条”，进一步紧缩信贷，提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平。　　政策四：4月17日，国务院出台“新国十条”，除重申“新国四条”中相关信贷政策外，新政还提出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。　　政策五：6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。　　政策六：9月29日，多部委出台巩固楼市调控成果措施。其中，央行、银监会决定，将原针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并不再给予各商业银行选择权；将贷款购买商品住房首付款比例全面调整到30%及以上，并要求严格执行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买住房。同时央行、银监会还要求，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行则要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。　　政策七：11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。　 　　政策评析：信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，今年该类政策更是成为我国房地产调控的主线。其中，又以个人住房贷款政策为主。政策一至七，充分显现了年初以来我国房地产调控政策的步步紧缩。信贷政策明显细化也更加严格，中央通过抑制投资投机遏制房价过快上涨的意图清晰可见。　　与以往的个人房贷政策相比，今年政策有六大特点：首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及以上”三个等级；首次将二套房贷首付比例提升至50%；首次明确二套房需认房认贷认调查；首次提出暂停三套及以上住房的房贷；首次提出对没有1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款；首次提出公积金贷款利率差别化，限定第二套住房公积金个人住房贷款发放对象。　　从政策效果来看，根据国家统计局数据，在信贷政策紧缩下我国个人按揭贷款增长速度明显放缓，2010年2月以来我国年初累计个人按揭贷款同比增幅快速回落，由1-2月的168.1%降至了1-11月的13.2%。而由于“二套房”不再区分改善型与非改善型，本轮调控中我国改善型住房消费明显被误伤。　　在企业信贷方面，政策六提出“一支持”、“一停止”，分别对应安居工程和土地闲置、改变土地用途和性质等违法违规行为，为推进安居工程建设、打击房地产违法违规提供了信贷政策支持，有利于该类工作的推进。然而，今年1-11月开发企业资金来源中的国内开发贷款，却同比增长25%，说明信贷投放量依然很大。　　2、土地政策　　政策一：3月10日，国土部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，提出了包含严格规范商品房用地出让行为、实施住房用地开发利用申报制度、结合出让合同清理制定专项检查方案在内的19条土地调控政策，全方位加强土地监管。通知明确，要合理确定住房用地供应总量和结构，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；企业竞买保证金不得低于出让最低价的20%。　　政策二：4月17日，“国十条”第五条明确，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设；在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。此外，第六条再次强调“三类用地”占比不得低于70%，并明确要求优先供应。　　政策三：6月26日，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求通过多种措施来推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位，进一步改进和完善征地管理工作。通知，对安置补偿费落实工作做了创新规定，如“在用地预审时将征地补偿费足额列入项目概算”、“鼓励推行征地补偿款预存制度”、“征地补偿费直接给到农民个人”等。　　政策四：9月8日，国土部、住建部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国十条”确定的工作任务。在细化“国十条”相关规定的基础上，通知明确提出因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；住宅用地的容积率指标必须大于1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工等措施。