如何分析楼市

如何分析楼市

一．现实　　楼市做空政策密集推出，从而给股市带来激烈的动荡，因为重重打击了地产股。而地产和银行本是一对鸳鸯鸟，地产的资金基本都是依赖银行的信贷支持。所以银行也跟着遭殃。地产和银行股一动荡，那么地产的上下游相关板块也跟着动荡，所以大盘不断地暴跌，恐慌盘不断魂飞魄散，落荒而逃。因此，A股不断暴跌，即使股指期货和融资融券的推出，也改变不了A股暴涨暴跌的畸形命运。　　可是，楼市的调控政策这么猛烈，但是楼价依然很坚挺，虽然成交量骤然萎缩，但是楼价依然还可以屹立不倒，真让人觉得怪异。不少专家和市场资深人士认为，因为刚性需求大，而土地供应少，所以楼市跌不了多少，只会不断上涨。而开发商据说能够推迟出盘的就推迟，不能的就干脆捂着盘不卖。因此，民众不得不怀疑政策能否起到应有的效果，不少人甚至说，楼市是中国的经济支柱，中国不可能蠢到就这么把楼市打下去。　　二．转变　　不过，大家别忘了，如果放任房价继续疯涨，资产价格的泡沫最终将破裂，带来的后果不堪设想。撇开日本、美国鲜血淋淋的历史不看，就看距离内地楼市最近的香港，94年至96年的深度调整和97年四季度的崩盘，就是泡沫破裂的最好诠释。一旦楼市崩溃，对金融系统来说，无疑是灾难！央行现在不断回笼资金，而商业银行也不断提高楼市的首付率，二套高达50%，三套停止信贷，难道这不是已经全部告诉民众了吗？中国现在担心金融体系！！在为拯救经济而推出泛滥的信贷下，资产价格泡沫不断推升，升到让中国这样的国家感到担心和害怕的程度！而银行因为资本充足率不高，一旦楼市泡沫破裂，未来的庞大坏账是令人不寒而栗的！　　而且更致命的是，这几年来，全民纷纷投机，全国大小机构也都在投机，真正做事的有多少？对于一个国家来说，举国上下都在投机，不是投机资本市场，就是投机地产，有多少个机构在真正玩实业？真正脚踏实地地玩实业？极少，都是急功近利，想快速敛财，狠狠赚一笔。民众不务正业，而企业，机构，事业单位都一样不务正业，都在疯狂投机，这样的国家有多少前景可言？很致命的！　　所以，从“新国10条”中，我们可以看到中央政府对房地产的认识发生了根本改变。过去所有国务院关于房地产调控的政策文件当中，大多强调房地产作为新时期的支柱产业在促进经济方面的作用,经济增长在政策中的重要性，要远远大于民生。而这次，国务院第一次提出来住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。在这里，中央第一次明确地淡化了房地产在拉动经济增长的作用,把房地产从支柱产业的地位拿下来了；第一次在文件中把住房定位为民生产品,这等于否定了其投资品功能；同经济增长相比，本次新政强调更多的是社会稳定、促进民生。　　基于以上认识，“新国10条”强调政府在稳定房价和住房保障方面的职责不容推卸。表明中央开始下决心更换经济增长的火车头，让房地产由支柱型产业回归其最本来的面目。　　三 未来　　基于以上认识，房价的大跌已不可避免，股灾调整时，股市都崩去了百分之七八十，那么楼市最少也需要削去50%以上。但是，绝不要把房价的下跌当成崩盘，因为中国依然是发展中国家，中国的经济依然保持着较高的增长率，未来的居民收入会随着经济的增长而逐步提高，当购买力逐步上升时，楼市会慢慢企稳，从而逐步走出下跌趋势。　　综合上述我们得出有2种可能性：　　1. 类似香港房地产94年～96年1月份的走势，即房价从高位下跌30％左右，时间为2年，之后再起一波。　　理由：（1）现在利率处于较低水平，通胀水平在逐步上升，类似94年初的香港；　　（2）楼市已经存在“泡沫”，且有老外唱空；　　（3）97年之前的港府，都是从打击投机需求出发，措施都是针对炒房者，这与中央此次调控有相似之处。　　2. 类似98年～04年走势，即房价先腰斩，反弹10％后横盘，然后逐步走低，再腰斩。（个人认为除非出现类似美国次贷这样的黑天鹅事件，否则此种概率不大）　　理由：（1）特区政府成立后，调控房价的手段和之前港府打击投机需求不同，采取的是扩大供应的方式，“八万五”计划直接扩大了房屋供应量，而此次中央调控楼市中有很重要的一条是加大保障性住房的建设力度，与97年时的特区政府如出一辙；　　（2）在政府出手调控前，楼市都出现了极度的疯狂：97年香港的房价短短半年内大幅上升30％～50％。连豪宅售价平均也攀升了约30％；而内地的楼市，更是疯狂，房价已经回到了07年的高位，有的比07年还高，上海等一线城市的豪宅成交量和均价都出现了井喷。　　综上所述，我认为此次楼市调控，房价下跌30％是大概率事件，由于中国还是发展中国家，经济发展还有很大空间，所以长远来看，房价还是会涨；而且从现状来看，在还没有找到替代房地产的支柱性产业之前，国家不会一棒把房地产打死，所以房价跌30％左右可能是抄底的良机，当然，如果出现突发的利空因素，不排除第二种可能，不过可能大家都不希望看到吧。